Beli secara lelong tanpa melihat rumah, risiko atau ganjaran?

Bayangkan anda membeli sebuah rumah tanpa pernah melihat bahagian dalamnya. Tiada peluang untuk melihat keadaan lantai, dinding, bilik air atau dapur secara dekat.

Namun, anda tetap membuat bidaan dan akhirnya berjaya memiliki rumah itu.

Bagi sesetengah orang, situasi ini kedengaran agak menakutkan. Tetapi bagi pembeli yang memahami selok-belok hartanah lelong, keadaan ini sebenarnya boleh menjadi satu peluang yang menarik.

Persoalannya, adakah membeli rumah lelong tanpa melihat rumah merupakan 'high risk' atau sebenarnya boleh memberikan 'higher reward'?

Jawapannya bergantung kepada sejauh mana seseorang pembeli membuat persediaan sebelum membida.

Sebelum membuat bidaan, pembeli perlu membaca 'Proclamation of Sale' (POS). Dokumen ini bukan sekadar formaliti.

Ia menerangkan perkara penting seperti harga rizab, deposit, tempoh penyelesaian, tanggungjawab pembeli dan terma-terma jualan.

Bagi pembeli yang baru pertama kali menyertai lelongan, memahami dokumen ini boleh membuat perbezaan besar antara pembelian yang dirancang dengan pembelian yang dibuat secara terburu-buru.

Antara sebab utama rumah lelong menarik perhatian ialah harga rizab yang kadangkala lebih rendah berbanding harga pasaran atau harga hartanah subsale yang setara.

Sebagai contoh, sebuah hartanah yang mempunyai nilai pasaran sekitar RM400,000 mungkin ditawarkan pada harga rizab yang lebih rendah.

Perbezaan harga ini boleh menjadi satu kelebihan kepada pembeli, kerana hartanah diperoleh pada harga yang lebih menarik berbanding nilai pasaran. Namun, pembeli tidak seharusnya melihat perbezaan antara harga rizab dan harga pasaran sebagai keuntungan secara automatik.

Apa yang lebih penting ialah mengira jumlah kos sebenar untuk memiliki hartanah tersebut. Ini termasuk harga pembelian, kos guaman, duti setem, kos pembiayaan, pendaftaran serta kos pembaikan atau pengubahsuaian.

Jika selepas mengambil kira semua kos terbabit harga hartanah masih menarik berbanding nilai pasaran, di situlah terletaknya potensi sebenar rumah lelong.

Ramai yang masih mempunyai persepsi bahawa rumah lelong semestinya rumah yang rosak, mempunyai tunggakan yang tinggi atau didiami oleh penghuni yang sukar dikeluarkan.

Hakikatnya, tidak semua hartanah lelong berada dalam keadaan sedemikian. Rumah lelong boleh terdiri daripada pelbagai jenis hartanah seperti apartmen, kondominium, apartmen servis, rumah teres dan hartanah komersial.

Keadaan dan risikonya juga berbeza bagi setiap hartanah. Oleh itu, kita tidak boleh menganggap semua rumah lelong sebagai 'berisiko tinggi'.

Sebaliknya, setiap hartanah perlu dinilai berdasarkan keadaan dan maklumat yang tersedia.

Antara perkara yang menyebabkan orang takut untuk membeli rumah lelong ialah mereka mungkin tidak dapat masuk dan melihat keadaan dalaman hartanah sebelum bidaan.

Memang benar, pembeli mungkin tidak mempunyai peluang yang sama seperti pembeli 'subsale' untuk melakukan pemeriksaan dalaman. Tetapi, ini tidak bermaksud pembeli perlu membida secara membuta tuli.

Maklumat berkaitan hartanah, gambar, lokasi, keadaan luaran, maklumat pengurusan bangunan dan maklumat yang terdapat dalam POS boleh digunakan untuk membuat penilaian awal.

Pembeli juga boleh mendapatkan maklumat daripada pihak berkaitan dan mendapatkan nasihat peguam sebelum membuat keputusan. Dalam erti kata lain, beli rumah lelong bukan soal berani atau tidak berani, tetapi soal tahu apa yang perlu diperiksa.

Satu lagi kebimbangan yang sering didengar ialah "Kalau rumah itu masih ada orang macam mana?"

Memang benar, sesetengah hartanah lelong mungkin masih diduduki oleh pemilik lama, penyewa atau 'squatters'.

Keadaan ini perlu diambil kira kerana pemilikan hartanah tidak semestinya bermaksud pembeli boleh terus masuk dan mengambil alih rumah pada hari yang sama.

Namun, keadaan itu tidak semestinya menjadikan hartanah terbabit tidak berbaloi untuk dibeli. Yang penting ialah pembeli memahami kedudukan hartanah itu, POS dan proses yang perlu dilalui selepas pembelian.

Tindakan mengeluarkan penghuni juga perlu dilakukan melalui saluran yang sewajarnya.

Tunggakan cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan atau caj-caj lain juga sering menjadi faktor yang menyebabkan pembeli menjauhi rumah lelong.

Sekali lagi, perkara ini bukan sesuatu yang perlu ditakuti secara membuta tuli. Ia adalah sesuatu yang perlu dikira.

Pembeli perlu melihat apakah tunggakan yang wujud, siapa yang bertanggungjawab dan bagaimana perkara itu dinyatakan dalam POS.

Jangan hanya melihat harga rizab tanpa mengambil kira kos-kos lain yang mungkin timbul. Kadangkala, walaupun terdapat kos tambahan, harga keseluruhan hartanah masih boleh menjadi menarik berbanding alternatif di pasaran.

Di sinilah sebenarnya konsep 'higher reward' bermula. Pembeli yang sanggup membuat semakan dan mengira kos dengan teliti mungkin mempunyai peluang untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih menarik.

Bagi sesetengah pembeli, perbezaan harga itu boleh memberikan ruang untuk membuat pengubahsuaian, mendapatkan hasil sewaan atau menikmati peningkatan nilai hartanah pada masa hadapan, bergantung kepada lokasi dan keadaan pasaran.

Rumah lelong memang mempunyai risiko tertentu. Tetapi risiko tidak semestinya bermaksud pembelian itu tidak berbaloi.

Malah, risiko yang diketahui dan dikira dengan betul boleh menjadi sebahagian daripada strategi untuk mendapatkan ganjaran yang lebih tinggi.

Bayangkan dua pembeli melihat hartanah yang sama. Pembeli pertama hanya melihat harga dan takut apabila mendengar tentang tunggakan, penghuni atau keadaan rumah.

Pembeli kedua pula membuat semakan, mengira semua kos, menilai lokasi, mendapatkan pembiayaan dan memahami POS.

Pembeli kedua bukan semestinya mengambil risiko yang lebih besar. Dia cuma lebih bersedia untuk mengurus risiko tersebut.

Inilah yang membezakan antara membeli rumah lelong secara memperjudikan nasib dengan membeli secara berstrategi.

Bagi pelabur, rumah lelong juga boleh memberikan peluang untuk membeli hartanah pada harga yang menarik, menaik tarafnya dan kemudian menikmati peningkatan nilai hartanah atau hasil sewaan, bergantung kepada lokasi dan keadaan pasaran.

Bagi pembeli rumah pertama pula, rumah lelong boleh menjadi salah satu pilihan yang patut dipertimbangkan sekiranya harga, pembiayaan dan kemampuan kewangan benar-benar sesuai.

Oleh itu, jangan menolak rumah lelong hanya kerana takut kepada risikonya. Seperti mana-mana pembelian hartanah, ilmu dan persediaan adalah penting.

Jangan hanya bertanya, "Berapa murah rumah ini?" tetapi tanyakan juga, "Berapa jumlah sebenar yang saya perlu keluarkan dan apakah nilai yang saya akan dapat?"

Dalam dunia hartanah lelong, harga murah mungkin membuka pintu kepada peluang, manakala risiko pula adalah sesuatu yang perlu difahami dan diurus.

Bagi mereka yang tahu teknik, membuat semakan yang betul serta memahami selok-belok pembelian hartanah lelong, rumah lelong bukan sekadar pilihan alternatif ia berpotensi menjadi satu lubuk emas.

Penulis ialah Peguam di Tetuan Nazri Azmi Islinda

© New Straits Times Press (M) Bhd